Le bail commercial

Le bail commercial revêt une importance cruciale pour les commerçants, propriétaires et acteurs du secteur immobilier commercial.

Ce contrat spécifique régit la relation entre le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier destiné à des fins commerciales.

Cependant, sa rédaction est méticuleuse et nécessite l’intervention d’un professionnel du droit.

Pour mieux comprendre ce qu’est un bail commercial et quels sont les éléments importants qui doivent être insérés en son sein, voici un bref exposé des éléments principaux à connaître avant de vous lancer !

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

C’est l’obligation pour le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer.

Pour exploiter une activité commerciale ou artisanale, il est possible de conclure un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

Ce sont les articles L 145-1 à L145-60 du Code de commerce qui régissent le statut des baux commerciaux.

Quelles sont les informations essentielles qui doivent figurer dans un bail commercial ?

Il existe un certain nombre de dispositions essentielles, formant le statut des baux commerciaux et auxquelles les parties ne peuvent se soustraire. Il s’agit notamment :

• du droit au renouvellement,
• de la durée initiale du bail (art. L. 145-4, al. 1 C. com.),
• de la révision triennale  (art. L. 145-37 et L. 145-39 C. com.),
• des loyers payés d’avance (art. L. 145-40 C. com.),
• des modalités de mise en œuvre d’une clause résolutoire (art. L. 145-41 C. com.).

Quelle sont les mentions obligatoires qui doivent être contenues dans le bail ?

• Identité et capacité du bailleur et du locataire,
• durée du bail,
• montant du loyer et des charges,
• mode de règlement du loyer,
• montant du dépôt de garantie
• type de commerce ou d’activités à exercer dans le local,
• répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
• modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial.

Comment est fixé le loyer du bail commercial ?

Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire.

Pour définir le montant du loyer, le bailleur doit tenir compte de la valeur locative du bien, c’est-à-dire de la surface et de l’agencement des locaux, mais également de l’emplacement, des moyens de transport alentours, ou encore du secteur d’activité.

Il est courant que le bailleur exige un droit d’entrée au locataire. Cette somme, librement fixée par les parties, est couramment appelée le pas-de-porte.

En cas de cession du bail commercial, c’est-à-dire lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours, le locataire peut être amené à payer un droit au bail au locataire sortant.

En cours de bail, le loyer peut être révisé tous les 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. En principe, la révision des loyers est plafonnée, elle ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel de référence (ILC pour les activités commerciales et artisanales).

Quels sont les documents à annexer au contrat de bail ?

Le propriétaire (également appelé bailleur) doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• État des lieux
• Annexe environnementale pour les surfaces supérieures à 2000 m²
• Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
• Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir
• Le diagnostic amiante ;
• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial dater de moins de 6 mois

À noter :

Le diagnostic technique amiante n’est pas obligatoire mais il doit être tenu à jour et mis à disposition du locataire par le propriétaire des locaux. Comme indique Maître Kelly Guilbert Avocat à Levallois-Perret

Quelles sont les différentes clauses à insérer dans le bail ?

Il existe deux sortes de clauses qui n’ont pas la même valeur. En effet, la loi prévoit des clauses dites obligatoires et d’autres peuvent être insérées dans l’intérêt de l’une ou l’autre partie mais sont facultatives.

Les clauses obligatoires :

Un bail commercial doit contenir un certain nombre de clauses obligatoires, définies par la loi. Voici les principales :

• La durée du bail : la durée minimale est de 9 ans, mais elle peut être supérieure. Le bail peut prévoir des modalités de renouvellement.
• Le loyer : le montant du loyer doit être fixé dans le bail, ainsi que les modalités de révision du loyer.
• Les charges : le bail doit préciser les charges locatives et leur répartition entre le locataire et le bailleur.
• La destination des lieux : le bail doit définir la destination des lieux loués, c’est-à-dire l’activité pour laquelle ils sont destinés.
• L’état des lieux : un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des lieux et lors de la restitution.

Les clauses facultatives :

En complément de ces clauses obligatoires, le bail commercial peut également comporter des clauses facultatives, qui sont négociées entre les parties. Voici quelques exemples de clauses facultatives courantes :

• La clause de garantie solidaire : cette clause permet au bailleur de se retourner contre un tiers garant en cas de non-paiement du loyer ou des charges par le locataire.
• La clause d’indexation : cette clause prévoit une révision automatique du loyer en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.
• La clause de résiliation triennale : cette clause permet au locataire de résilier le bail tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis et certaines conditions.
• La clause d’exclusivité : cette clause interdit au bailleur de louer un local à un concurrent direct du locataire.
• La clause de non-concurrence : cette clause interdit au locataire de concurrencer le bailleur ou d’exercer une activité jugée nuisible pour le centre commercial ou la zone d’activité.

Il est primordial de bien comprendre les clauses du bail commercial avant de signer, car elles ont des conséquences importantes sur les droits et obligations des parties.

C’est pourquoi, un accompagnement par un avocat est indispensable pour négocier les clauses facultatives et vérifier la conformité du bail commercial à la réglementation en vigueur.

Il est également vivement recommandé de vérifier les conditions financières du bail commercial, et plus précisément le montant du loyer et les charges locatives. Il est également important de s’assurer que le bail commercial ne comporte pas de clauses abusives ou déséquilibrées.

Enfin, il est préférable de rencontrer le locataire actuel, si cela est possible bien entendu et ce, afin de discuter de son activité, de comprendre l’historique de son bail et faire le point sur les différents éléments que comportent le bail en question.

Que vous soyez bailleur ou preneur, je reste à votre disposition pour la rédaction de votre bail commercial. Vous bénéficierez de tous les conseils juridiques importants à connaître si vous souhaitez conclure un contrat de bail.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre rubrique droit sur notre site internet Intergrains